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中国现代住房供应不足

发布时间:2019-09-29 18:43:12 阅读: 来源:塑料包装膜厂家

中国现代住房供应不足评论

对于一个通常被称为“天底下最重要行业”的行业,外界对中国住房市场状况极度缺乏共识。争论焦点主要是当前中国住房供应不足还是供应过剩。

有关中国住房数量的综合性数据的缺乏,导致了观点的迥异。但是,正如我们将在本文中寻求说明的那样,尽管缺乏中国住房总量的确凿数据,但我们仍有可能得出一个有说服力的统计结论——当前中国市场现代住房供应是不足的。

尽管许多地区的住房市场数据颇为零散,但中国国家统计局(NBS)确实发布了有关全国“商品”房总量的信息。商品房是独立的现代式公寓房,建成于20世纪90年代末旨在建立私人住房市场的改革启动之后。国家统计局数据显示,到2012年(发布该数据的最新年份)底,中国已建成6000万套公寓房。

商品房之外的存量住房可以分成两个部分。第一部分是在引入私人住房市场之前由政府建造的“老”房子。这些房子建造质量很差;中国住建部承认,1979年至1999年之间建的住房无法满足现代生活需要。第二部分是非上市住房,指建于私人住房市场建立之后、但不上市出售的公寓房。这些主要是小户型保障性住房(平均面积约为60平方米),或临时性工人宿舍。

国家统计局数据显示,到2012年底,中国城市常住人口(城市户籍人口)为4.8亿。该局也发布了城市平均家庭人口规模,2012年每户平均2.86人。这意味着,2012年底,中国共有1.68亿个城市常住家庭。此数字不包括流动工人,他们在中国住房需求中占比非常低;国家统计局数据显示,2012年他们中仅有1%的人拥有自有住房。

质量是住房供应的关键

直接将这些数据与既有商品房数量相比较可得出结论,到2012年底,仅有36%的城市常住人口拥有商品房。*这意味着,剩余64%的人住在不合标准的非上市住房或老房子中。

关注中国存量住房的质量——不纠缠于有争议的面积大小问题——我们就有充足理由认为,当前市场供应是不足的,尤其是长期缺少现代住房。如果正如有些人预测的那样,中国的建筑活动即将崩溃,过去30年里中国城市居民生活水平的显著提高过程将受阻,大多数城市人口将仍住在简陋居所中。

这一状况如何与当前住房市场的下滑对上号呢?中国住房需求的很大一部分,来自那些希望住上更大、更好住房的人群,事实上这可以在一定程度上解释这一下滑。改善住房的需求在本质上具有高度的投机特征。如果,正如当前情形一样,价格预期为负面或者抵押贷款成本很高,这一潜在需求中的大部分将撤出市场。少了这些买家,新组建家庭的投机性不那么强的需求,在规模上不足以撑起市场。自2008年以来,平均每年商品房新增套数比城市常住家庭净增加户数高出了200万。

理论上,这一改善性需求将在某一阶段重返市场。尤其是,房价下降应会使更多人买得起更大、更好的住房,并解决目前把这些潜在买家中的一部分拒之门外的负担能力问题。这表明,对中国住房市场即将崩盘的担忧可能夸大其辞了。

市场趋冷,房地产的脆弱性加剧

然而,问题在于,随着中国住房市场的降温,其脆弱性也在加剧。主要脆弱点是空置房数量太高,在中小城市尤为如此。住房市场上充斥投机活动:我们估计到2013年,城市住房空置率为20%,超过90%的空置房是出于投资目的买入的。正如我们所指出的那样,市场有足够的需求吸收这些住房——即便这些住房全部住满,所有的现代住房仍然只够满足36%的城市人口——但突然向市场注入这些房产、而不是一点点稳步释放,后果将是灾难性的。

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